Beëindiging van de huur voor een antenne-opstelplaats?
Beëindiging van de huur voor een antenne-opstelplaats: vergeet niet de ontruiming aan te zeggen!
Op veel daken van appartementencomplexen tref je ze aan maar ook op diverse kantoorgebouwen, antennes van telecomproviders. Doorgaans heeft de betrokken telecomprovider met de VvE, dan wel de eigenaar van het gebouw, een huurcontract gesloten voor het mogen plaatsen van de antenne-installatie op het dak, of in aan het gebouw.
In het huurrecht wordt de ruimte die wordt verhuurd voor het plaatsen van een dergelijke antenne-installatie aangemerkt als overig gebouwd onroerend goed in de zin van artikel 7:230a BW. Voor VvE’s en ander soort eigenaren is het van belang zich hiervan bewust te zijn en dan met name als de VvE/ eigenaar de huurovereenkomst van een opstelplaats voor een antenne-installatie wil beëindigen. Een dergelijke huurovereenkomst kan door opzegging eenvoudig worden beëindigd. De huurder heeft namelijk geen recht op huurbescherming. Wel komt de huurder van een antenne-opstelplaats in aanmerking voor ontruimingsbescherming. En hierin schuilt voor de VvE/ eigenaar een gevaar!
Bij de verhuur van antenne-opstelplaatsen is het belangrijk dat de VvE/ eigenaar zich bewust is van de ontruimingsbescherming die de huurder toekomt als de VvE/ eigenaar de huurovereenkomst met de telecomprovider wil opzeggen. Deze ontruimingsbescherming speelt overigens geen rol als (1) de huurder zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd, (2) de huurder uitdrukkelijk in de huurbeëindiging heeft bewilligd of (3) de huurder veroordeeld is tot ontruiming omdat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst (zie 7:230a lid 2 BW).
Waarom moet de VvE/ eigenaar goed opletten als de huurovereenkomst wordt opgezegd?
Naast het opzeggen van de huurovereenkomst tegen een bepaalde datum, is namelijk ook vereist dat de ontruiming schriftelijk en ondubbelzinnig aan de huurder wordt aangezegd. In de praktijk komt het regelmatig voor dat wordt vergeten om de ontruiming aan te zeggen. Dit leidt tot problemen als de huurder niet van plan is om te vertrekken. De huurder is namelijk niet verplicht om het gehuurde onmiddellijk bij het einde van de huurovereenkomst te ontruimen. Vanaf de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, begint namelijk een in de wet vastgestelde termijn van twee maanden voor de ontruimingsbescherming van de huurder te lopen. In deze twee maanden kan de huurder het gehuurde nog blijven gebruiken en is huurder niet verplicht om tot ontruiming over te gaan. Als de huurder het gehuurde nog langer wil gebruiken, moet binnen voornoemde termijn van twee maanden een verzoek tot verlenging van die ontruimingsbescherming door de huurder worden ingediend bij de kantonrechter. Zolang de verhuurder de ontruiming niet of onvoldoende duidelijk heeft aangezegd, is de huurder niet verplicht om tot ontruiming over te gaan. Als gevolg hiervan kan de verhuurder zolang de ontruiming door hem niet is aangezegd (en de huurder blijft zitten), in rechte geen ontruiming door de huurder afdwingen.
Naar aanleiding van een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming, wordt door de kantonrechter een belangenafweging gemaakt. Met andere woorden de kantonrechter weegt de belangen van de huurder bij voortzetting van het gebruik af tegen de belangen van verhuurder bij ontruiming door de huurder. Zaken die bij de belangenafweging een rol (kunnen) spelen zijn onder meer de beschikbaarheid of het voldoende hebben gezocht naar een alternatieve locatie, investeringen die door de huurder zijn gedaan, de in acht genomen opzegtermijn, een eventuele verkoopwens of wens tot wederverhuur van verhuurder etc.
In praktijk komt het voor dat VvE’s/ eigenaren de huurovereenkomsten met telecomproviders willen beëindigen vanwege een angst voor de straling. Het is echter niet onomstotelijk bewezen dat de straling schadelijk is. In de rechtspraak wordt een angst voor straling bij leden van de VvE/ eigenaar in ieder geval als onvoldoende zwaarwegend belang aangemerkt ten opzichte van het belang van een telecomprovider (huurder) om het gebruik van de antenne-opstelplaats voort te zetten zolang de telecomprovider nog geen alternatieve locatie heeft kunnen vinden. Een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming wordt in ieder geval afgewezen als (1) de huurder onbehoorlijk gebruik maakt van het gehuurde, (2) de huurder ernstige overlast veroorzaakt of (3) sprake is van wanbetaling aan de zijde van de huurder. Als sprake is van een van de drie hiervoor genoemde omstandigheden kan van de verhuurder niet worden verwacht dat het gebruik van het gehuurde door huurder voortgezet.
Als de kantonrechter de belangen van de huurder bij voortzetting van het gebruik zwaarder vindt wegen dan de belangen van verhuurder bij beëindiging van het gebruik, wordt de ontruimingstermijn met een jaar verlengd, te rekenen vanaf de einddatum van de huurovereenkomst. Dit kan een andere datum zijn dan de datum waartegen de ontruiming is aangezegd. De huurder kan vervolgens nog maximaal twee keer een verzoek doen tot verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar. Deze verzoeken dienen door de huurder steeds één maand voor het verstrijken van de termijn te worden gedaan. Als een VvE/ eigenaar dus niet goed opzegt, kan de VvE/ eigenaar nog zeker drie jaar aan de huurder vastzitten.
Conclusie
Kortom, als de VvE/ eigenaar een huurovereenkomst voor een opstelplaats voor een antenne-installatie wil beëindigen, is het van zeer groot belang dat naast opzegging van de huurovereenkomst ook schriftelijk en ondubbelzinnig de ontruiming wordt aangezegd. Dit geldt ook voor huurovereenkomsten die voor bepaalde tijd zijn aangegaan. Doet de VvE/ eigenaar dit niet of is de opzeggingsbrief niet duidelijk genoeg, dan loopt de VvE/ eigenaar het risico dat ze nog geruime tijd aan de telecomprovider vast zit.