PROPERTY-TELECOM onderhoud al ruim 10 jaar voor diverse vastgoedeigenaren contact met de Huurder/eigenaar van de antenne-installatie(s) welke op hun object(en) staan. Voor de eigenaren van deze gebouwen is het beschikbaar stellen van deze vaak onbenutte ruimten een langlopende bron van inkomsten. Voor T-Mobile, KPN, Vodafone en Tele2 klanten uit de omgeving betekent het een optimalisering van het netwerk én dus van hun bereik.
Klanten van PROPERTY-TELECOM kunnen terecht voor vragen over antenne opstelpunten – bijvoorbeeld over werkzaamheden, toegang tot locatie, schades, huurcontracten of electra-aansluiting.
Indien u verdere informatie wenst te verkrijgen omtrent de dienstverlening van PROPERTY-TELECOM bezoekt u onze website: www.property-telecom.com
Vragen en antwoorden over antenne-installaties 01 februari 2011
Nog steeds balanceren corporaties op de lijn tussen maatschappelijk en financieel rendement als het gaat om de plaatsing en uitbreiding van telecominstallaties op hun complexen. Hoe hier mee om te gaan?
1. Zijn er gezondheidsrisico’s voor huurders? Een antenne-installatie wordt meestal op het dak van een woongebouw geplaatst waar huurders niet dichtbij kunnen komen. Bovendien hanteert de overheid blootstellingslimieten voor de veldsterkte van antenne-installaties.
Uit veldsterktemetingen, uitgevoerd door de overheid, blijkt dat op publiek toegankelijke plaatsen én in woningen de veldsterkte ver beneden de gestelde limieten blijven. Een antenne-installatie zendt horizontaal, waardoor de radiogolven van het dak af zenden en niet in het dak.
2. Is een corporatie verplicht mee te werken aan plaatsing of uitbreiding van een installatie? Nee. Voor de plaatsing van een nieuwe installatie is een gebouweigenaar niet verplicht om mee te werken. Als een operator een bestaande installatie wil uitbreiden is, afhankelijk van de reeds gemaakte contractafspraken, toestemming nodig van de gebouweigenaar.
3. Hebben huurders invloed op de komst van een antenne-installatie? Ja. Om een antenne-installatie (GSM, UMTS, WIMAX) te mogen plaatsen op een gebouw met huurwoningen, moet de operator een instemmingsprocedure volgen, waarbij elk huisadres een stemmingsformulier ontvangt en kan invullen. Als een meerderheid tegen stemt, mag de antenne-installatie niet worden geplaatst. Let op: dit betreft uitsluitend nieuwe antenne-installaties en bij uitbreidingen van bestaande installaties waarbij een uitbreiding buiten de bestaande structuren door de operator gewenst is.
4. Wat is een marktconforme vergoeding? Er worden zeer wisselende bedragen en contractvormen aangeboden door de diverse operators. De hoogte van de vergoedingen hangt onder andere af van het type installatie, de strategische ligging van het gebouw, de inhoud van het contract en de marktontwikkelingen.
Het kan zinvol zijn om bij de contractonderhandelingen de hulp in te schakelen van een deskundige externe partij die uw belangen behartigt om te komen tot een maximaal financieel rendement en die tevens toeziet op de naleving van de contractuele bepalingen.
5. Kan ik mijn afgesloten contracten opzeggen en de installaties laten verwijderen? Ook hier geldt dat de inhoud van de contracten bepalend is welke mogelijkheden u heeft als gebouweigenaar om de contracten op te zeggen. Uit de praktijk is, bij controle van antenne-opstelpunten op daken, gebleken dat de contractueel overeengekomen situatie dusdanig afwijkt van de feitelijke situatie op het dak, dat daarin een opzeggingsgrond gevonden wordt om de overeenkomst op te zeggen.
Als gevolg van een marktontwikkeling zeggen ook veel operatoren het contract op. Het is hierbij van belang dat een goede controle plaatsvindt op de afwikkeling van de opzegging en ontmanteling van het antenne-opstelpunt om niet achteraf met kosten en/of schade te blijven zitten.
6. Hoe zit het met opbrengsten en kosten? De huuropbrengsten van antenne-installaties worden veelvuldig opgenomen in de exploitatiebegroting van de corporatie zonder dat hier een reservering tegenover staat. Regelmatig worden corporaties geconfronteerd met onvoorziene kosten die verband houden met werkzaamheden bij een dakrenovatie waarbij de antenne-installatie, al dan niet tijdelijk, verplaatst dient te worden.
Hiermee verdampen de huurinkomsten uit de antenne-installatie en kunnen geen extra investeringen worden gedaan in bijvoorbeeld gewenste leefbaarheidprojecten.
Bron: aedes.nl auteur H. Verharen [Property-Telecom]
KPN verkoopt een deel van zijn telefoonmasten voor 115 miljoen euro aan de Britse Shere Group.
De telco heeft geen interesse meer in in het exploiteren van de masten.
Het gaat om de verkoop van twee zogenaamde tranches. De eerste wordt nog dit jaar verkocht en de verkoop van de tweede tranche wordt in het eerste kwartaal van 2012 afgerond. De eerste serie masten wordt verkocht voor 78 miljoen euro en de tweede voor 37 miljoen, samen leveren de verkopen KPN een boekwinst op van 96 miljoen euro.
Vastgoed afstoten
“KPN beschouwt de exploitatie van mastconstructies niet als kernactiviteit”, meldt de operator als reden voor het afstoten van de masten. Om dezelfde reden is KPN al langere tijd bezig met het verkopen van vastgoed als kantoorpanden en voormalige telefooncentrales.
In de afgelopen drie jaar werden er ook zendmasten verkocht. Na de verkoop huurt KPN de benodigde mastruimte weer terug van de koper. Meestal maken er meerder mobiele operators gebruik van dezelfde zendmast. De Shere Group exploiteert op dit moment al masten in Groot-Britannië.
Steeds vaker wordt gebruik gemaakt van mobiele telefonie en mobiele netwerksystemen. Het plaatsten van antennemasten hoort hierbij en is van groot maatschappelijk belang. Een goede bereikbaarheid is van essentieel belang voor de gebruikers van deze systemen. Het zoeken van goede locaties voor opstelplaatsen van de noodzakelijke antennesystemen is telkens weer een opgave waarbij in steeds meer gevallen een maatschappelijke discussie ontstaat. Vooral de vrees voor gezondheidsrisico’s is de reden van deze discussies. De maatschappelijke discussies zijn er ook oorzaak van dat onder andere woningbouwcorporaties contracten met providers niet verlengen, daar waar het gaat om het plaatsen van antennes op woongebouwen. Diverse woningbouwcorporaties in Nederland hebben aangegeven dat in het verleden aangegane plaatsingsovereenkomsten niet meer worden verlengd. Het voorgaande houdt in dat providers steeds vaker een beroep op de gemeente Hoogeveen moeten doen voor het plaatsen van antennemasten in het openbare gebied, om zodoende een goede bereikbaarheid te waarborgen. Het gaat hierbij om vakwerkmasten die variëren van tussen de 25 en 40 meter.
Nu onder andere de woningbouwcorporaties bestaande overeenkomsten niet wensen te verlengen zal steeds vaker een oplossing gevonden moeten worden in het openbare gebied. Het ad hoc meewerken aan het plaatsen van antennemasten vergt veel capaciteit van de gemeentelijke organisatie. Voor elke te plaatsen mast moeten telkens een afzonderlijke ontheffingsprocedure worden gevoerd. Al deze ontheffingsprocedures moeten afzonderlijk zijn voorzien van een juiste afweging en motivering. Met een gemeentelijk antennebeleid dat de wettelijk voorgeschreven procedure (Awb) heeft doorlopen kan voor wat betreft de afweging en motivering bij een ontheffingsprocedure worden verwezen naar dit beleid.
Nog steeds balanceren corporaties op de lijn tussen maatschappelijk en financieel rendement als het gaat om de plaatsing en uitbreiding van telecominstallaties op haar complexen. Hoe hier mee om te gaan? Een aantal praktische vragen die kunnen helpen bij het formuleren van eenduidig beleid.
1. Zijn er gezondheidsrisico’s voor huurders? Een antenne-installatie wordt meestal op het dak van een woongebouw geplaatst waar huurders niet dichtbij kunnen komen. Bovendien hanteert de overheid blootstellingslimieten voor de veldsterkte van antenne-installaties. Uit veldsterktemetingen, uitgevoerd door de overheid, blijkt dat op publiek toegankelijke plaatsen én in woningen de veldsterkte ver beneden de gestelde limieten blijven. Een antenne-installatie zendt horizontaal, waardoor de radiogolven van het dak af zenden en niet in het dak.
2. Is een corporatie verplicht mee te werken aan plaatsing of uitbreiding van een installatie? Nee. Voor de plaatsing van een nieuwe installatie is een gebouweigenaar niet verplicht om mee te werken. Als een operator een bestaande installatie wil uitbreiden is, afhankelijk van de reeds gemaakte contractafspraken, toestemming nodig van de gebouweigenaar.
3. Hebben huurders invloed op de komst van een antenne-installatie? Ja. Om een antenne-installatie (GSM, UMTS, WIMAX) te mogen plaatsen op een gebouw met huurwoningen, moet de operator een instemmingsprocedure volgen, waarbij elk huisadres een stemmingsformulier ontvangt en kan invullen. Als een meerderheid tegen stemt, mag de antenne-installatie niet worden geplaatst. Let op: dit betreft uitsluitend nieuwe antenne-installaties en bij uitbreidingen van bestaande installaties waarbij een uitbreiding buiten de bestaande structuren door de operator gewenst is.
4. Wat is een marktconforme vergoeding? Er worden zeer wisselende bedragen en contractvormen aangeboden door de diverse operators. De hoogte van de vergoedingen hangt onder andere af van het type installatie, de strategische ligging van het gebouw, de inhoud van het contract en de marktontwikkelingen. Het kan zinvol zijn om bij de contractonderhandelingen de hulp in te schakelen van een deskundige externe partij die uw belangen behartigt om te komen tot een maximaal financieel rendement en die tevens toeziet op de naleving van de contractuele bepalingen.
5. Kan ik mijn afgesloten contracten opzeggen en de installaties laten verwijderen? Ook hier geldt dat de inhoud van de contracten bepalend is welke mogelijkheden u heeft als gebouweigenaar om de contracten op te zeggen. Uit de praktijk is, bij controle van antenne-opstelpunten op daken, gebleken dat de contractueel overeengekomen situatie dusdanig afwijkt van de feitelijke situatie op het dak, dat daarin een opzeggingsgrond gevonden wordt om de overeenkomst op te zeggen. Als gevolg van een marktontwikkeling zeggen ook veel operatoren het contract op. Het is hierbij van belang dat een goede controle plaatsvindt op de afwikkeling van de opzegging en ontmanteling van het antenne-opstelpunt om niet achteraf met kosten en/of schade te blijven zitten.
6. Hoe zit het met opbrengsten en kosten? De huuropbrengsten van antenne-installaties worden veelvuldig opgenomen in de exploitatiebegroting van de corporatie zonder dat hier een reservering tegenover staat. Regelmatig worden corporaties geconfronteerd met onvoorziene kosten die verband houden met werkzaamheden bij een dakrenovatie waarbij de antenne-installatie, al dan niet tijdelijk, verplaatst dient te worden. Hiermee verdampen de huurinkomsten uit de antenne-installatie en kunnen geen extra investeringen worden gedaan in bijvoorbeeld gewenste leefbaarheidprojecten.
Als er heel dicht (binnen enkele meters) bij antennes wordt gewerkt, is de werkgever verplicht na te gaan welke risico’s hieraan zijn verbonden. Ook moet de werkgever maatregelen nemen om overschrijding van de veilige limieten te voorkomen. Dit kan o.a. door de duur van de werkzaamheden te verkorten of door de antenne tijdens de werkzaamheden uit te zetten. Voordat een zendmast kan worden uitgezet, is overleg met de operator nodig.
PROPERTY-TELECOM, een professioneel service georiënteerd bedrijf, richt zich op het (interim-) management en beheer van (mobiele) GSM en UMTS telecom-opstelpunten welke zijn gerealiseerd door operators op één of meerdere van uw vastgoedobjecten.
PROPERTY-TELECOM verleent diensten aan vastgoedeigenaren door hen te assisteren bij het beheer van bestaande en toekomstige contractuele verplichtingen met betrekking tot deze (mobiele) telecom-opstelpunten en er zorg voor te dragen dat zij het maximaal rendement behalen.
Opdrachtgevers zijn onder andere woningbouwcorporaties, instituonele vastgoedbeleggers, vastgoedbeheerders en andere vastgoedeigenaren.
Ons doel is om problemen gerelateerd aan het management en beheer van (mobiele) telecom-opstelpunten en de daarbij behorende huurcontracten weg te nemen, zodat uw organisatie zich volledig kan concentreren op haar eigen specifieke terrein van dienstverlening.
Pratische vragen die kunnen helpen bij het formuleren van eenduidig beleid.
Dit artikel, geschreven door PROPERTY-TELECOM, is terug te vinden op de website van Aedes.
Over Aedes
Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. De ruim 500 leden van Aedes werken, vanuit bijna 900 vestigingen en werkmaatschappijen, aan duurzaam en betaalbaar wonen in leefbare buurten en woonkernen. Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens goed wonen. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert onderzoek en productontwikkeling. Aedes is tevens werkgeversvereniging. De corporatiebranche telt ruim 28.000 werknemers.
Naast de verhuur van woningen, zien corporaties het als hun taak ervoor te zorgen dat hun huurders prettig wonen. Zorgdragen voor kwaliteit van woningen, betrekken van bewoners bij beleid en beheer, financiële continuïteit en leefbaarheid en wonen en zorg zijn ook werkterreinen van corporaties. Al deze werkzaamheden zijn wettelijk vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector.
Om woningcorporaties voldoende ruimte te geven om hieraan te kunnen werken, worden hun belangen zo goed mogelijk vertegenwoordigd door de branchevereniging. De werkorganisatie van Aedes, die in dienst staat van de leden, ondersteunt de vereniging hierbij. Zij is hun spreekbuis en beschikt hiervoor over een adequaat netwerk. Aedes is dan ook regelmatig en op het juiste moment aanwezig in politiek Den Haag en is voortdurend in gesprek met organisaties die veel met het werk van corporaties en hun klanten te maken hebben.
Over PROPERTY-TELECOM
PROPERTY-TELECOM, een professioneel service georiënteerd bedrijf, richt zich op het (interim-) management en beheer van (mobiele) GSM en UMTS telecom-opstelpunten welke zijn gerealiseerd door operators op één of meerdere van uw vastgoedobjecten.
PROPERTY-TELECOM verleent diensten aan vastgoedeigenaren door hen te assisteren bij het beheer van bestaande en toekomstige contractuele verplichtingen met betrekking tot deze (mobiele) telecom-opstelpunten en er zorg voor te dragen dat zij het maximaal rendement behalen.
Opdrachtgevers zijn onder andere woningbouwcorporaties, instituonele vastgoedbeleggers, vastgoedbeheerders en andere vastgoedeigenaren.
Ons doel is om problemen gerelateerd aan het management en beheer van (mobiele) telecom-opstelpunten en de daarbij behorende huurcontracten weg te nemen, zodat uw organisatie zich volledig kan concentreren op haar eigen specifieke terrein van dienstverlening.
PROPERTY-TELECOM™, een professioneel service georiënteerd bedrijf, richt zich op het (interim-) management en beheer van o.a.(mobiele) GSM, TETRA, UMTS en WIMAX telecom-opstelpunten welke zijn gerealiseerd door operators op één of meerdere van uw vastgoedobjecten.
Heeft u bijvoorbeeld vragen betreffende:
> een nieuwe antenne-installatie; > een correcte huurovereenkomst; > marktconforme huurtarieven; > instemmingsprocedure; > voorlichting richting bewoners (VvE) of Huurders; > uitbreiding van een bestaande antenne-installatie; > facturatie & indexatie; > opzegging huurovereenkomst; > ontmanteling telecom-opstelpunt.
